对于村委会能否随意处理农村集体土地，及土地承包相关问题
新翰律师答记者问
对于许多老百姓来说，土地是生存的保障，不仅如此，国家对于保障土地的合理利用，切实保护耕地也作出了一系列的法律规定，在实践中关于农村集体土地的纠纷并不少见，其中村委会也扮演着重要角色，关于农村集体土地在使用，承包等问题上，到底都与哪些规定，新翰律师于2019年4月接受了记者的采访，让我们一起了解一下。
记者提问：一、关于土地属性的问题，如果一片原来属于村民的土地长期荒废，村委会有权对其作出处理吗？如进行承包、开垦等？
律师解答：首先，根据《土地管理法》第三十七条规定：禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。
依据上述法律规定，为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，法律严禁单位和个人荒废土地。
其次，关于村委会是否有权处理问题，我们要明确该土地的所有权归属
根据《土地管理法》第十条：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。
《中华人民共和国农村土地承包法》：第十三条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。
国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。
据此，如该土地属于村民小组所有，此时村民小组作为发包单位，对于承包人荒废土地的行为，村民小组应当终止承包合同。此时村委会无权对其处理。
如该土地属于村集体所有，此时村委会作为发包单位针对此种荒废土地行为有权依法终止承包合同。
再次，依法收回的土地，原发包单位可继续发包，合理利用土地、提高土地利用率，促进发展，农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式， 农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。
记者提问：二、村委会在处理村集体土地时，需要征得村民同意吗？流程有哪些？
律师解答：1、根据《土地管理法》规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。 在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。
根据《土地承包法》规定土地承包应按照规定统一组织承包，本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利，也可以自愿放弃承包土地的权利;承包方案应当按照本法第十三条的规定，依法经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意;
2、关于土地承包的流程：
本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组;承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案;然后依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案后依法公开组织实施承包方案，最终签订承包合同。
记者提问：三、农耕地可否变更为宅基地？如果可以，需要什么条件？
律师解答：按照当地的土地利用规划，进行农用地转用，也就是耕地变成建设用地，一般情况下是不允许的。
根据《土地管理法》规定 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，如果是涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。 此时应按照农用地转为建设用地的规定，由省、自治区、直辖市人民政府批准。
记者提问：四、对于两个村庄之间有争议的土地，一般情况下，相关部门是如何介入解决此类事情的？
律师解答：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。 单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。 当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。 在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等调解解决。
当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
记者提问：五、建筑房屋事先需要什么手续？未批先建属于违法行为吗？按照法律，有什么惩罚措施？
律师解答：1、任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
经批准的建设项目需要使用国有建设用地的，建设单位应当持法律、行政法规规定的有关文件，向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本级人民政府批准。同时，根据《城乡规划法》、《建设用地审查报批管理办法》等法律法规的规定，在建设项目审批、核准、备案阶段，建设单位应当向建设项目批准机关的同级国土资源主管部门提出建设项目用地预审申请。
建设单位提出用地申请时，应当填写《建设用地申请表》，并附具下列材料：（一）建设项目用地预审意见；（二）建设项目批准、核准或者备案文件；（三）建设项目初步设计。
2、关于未批先建行为是法律所不允许的，擅自开工建设的，由环保行政主管部门、土地管理部门、城乡建设规划部门、城管部门等责令停止建设，处以罚款，并可以责令恢复原状、限期拆除等行政强制、行政处罚措施，对于不是严重影响土地管理法、城乡规划和土利用总体规划，也可以进行补办手续，缴纳相关税费，对此，土地管理法及实施条例、城乡规划法，均有明确规定。
3、《城市规划法》第三十二条“在城市规划区内新建、扩建和改建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”
《城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”
《城乡规划法》第六十四条“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可以采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没有实物或者违法收入，可以并处建设工程造假百分之十以下的罚款。”
