我国在社会经济发展的过程中，提出过好几种发展模式，比如城市化、特大型城市、城市群、卫星城市，以及城镇化等。目前的重点在于发展城镇化，前段时间，浙江有个镇级市挂牌，标志着我国的城镇化道路进入了一个新的发展阶段。
城镇化不是个新概念，在改革开放之初，我国就对选择什么样的经济社会发展道路，进行过很长时间的讨论和实践。即使是到现在也没有一个最终的结论， 比如，有人就推测，像北京、上海、武汉这样的大都市，有膨胀到五千万人，甚至承载一亿人的可能。目前，北京地区的城市规模都已经扩展到了市界，南边的大型机场有榆垡镇、东边副中心的宋庄镇、北边延庆的康庄镇，都有很多建设项目，与河北比邻而建。
再说北京的城区范围在三环四环，五环，甚至六环都已经弱爆了，鉴于交通和地理位置优势，河北省的一些城镇也纳入了北京的规划范围。北三县与副中心实行了“四统一”规划，南三县借助大兴机场的开通运营，也正在进行产业整合。
虽然目前城镇化叫的很响，但是大都市化依然是某些地区正在努力实现的目标。从经济发展的角度看，大都市化的模式，无论从资源、人才、环境方面，还是从战略上、规模上、速度上，大都市都具有天然的优势。这从北京的发展模式，以及北京吸取发展的热导效用造成的环京贫困带看的清清楚楚。
历史上，北京在与河北、天津争夺项目的过程中，基本上是百战百胜，而北京非首都功能项目到河北的工作，给河北的发展带了更大的结构性问题。这几年，河北省多个城市的环境污染指标均排在全国城市前列，这其实是整个地区城市、经济、环境发展不平衡的原因，当然北京也深受其害。
大都市化发展模式造成的很多难以纠正的问题，这些年显现的越来越大，除了交通、资源、能耗等城市病外，城市人口的生活质量、生活成本、幸福指数，都与人们在城市奋斗的目地相去甚远。因此，现在重提城镇化道路也有其必然性和科学性，城镇化不是空穴来风，也不是异想天开，是摸石头过河的结果，也是反复试鞋子的结论。
所谓的新型城镇化，应该是区别于上世纪八九十年代搞的一轮城镇化来说的。中国经济已经发展到世界第二的水平，同时由于发展太快造成的社会结构问题和经济结构问题也到了不得不认真面对的程度。新的城镇化既不能都上世纪城镇化的老路，也要注意纠正城市化过程中，和经济发展过程中造成的各类问题。因此说，城镇化的重要作用就是调结构，这是中国当前面临的最大问题。
世界各国在社会发展的过程中，或多或少地都走过城镇化的道路，也积累有城镇化的发展经验和教训。我国的城镇化不能脱离我国农业大国、农村人口占多数，村村镇镇星罗棋布，并且各地环境和文化、经济和社会差异巨大的特点。我理解的城镇化应该和城市化是协调发展的关系，不是对立的关系，更不是有你无我的关系。
城镇化不仅仅是要建立本地区范围的经济中心，而是要把城镇化纳入区域经济社会发展的总规划中，城镇化不是城市化的附庸，也不是城市化的初级阶段，城镇化的未来依然是城镇化，而不是城市化。更不是大都市化。当然城镇化的经济模式和城市化要有本质区别，要有所为有所不为，要有特点，产业起点要发挥后发优势，产业规模也不能局限于小型化。
城镇化不能是房地产化，如果围绕房地产搞城镇化就会走进建设鬼城的怪圈。当然在城镇化的过程中，自然也是给房地产业发展带来难得的机遇。城镇化带来的房地产业发展一是适应了美丽乡村建设发展的需要，不能把新农村建设和城镇化对立起来；二是适应当前农村土地流转的现实，避免重走地方土地财政的路子；三是城镇化建设要在镇上多研究，而不是在城上下功夫；四是城镇房地产业建设要与产业发展相结合，与城镇产业从业人口的需要相适应。
总之，城镇化下的房地产业发展，需要下更大的功夫，要适应各个城镇化发展的特点和需要，决不能再走圈地盖楼的老路。城镇化的生活应该是生态的、环保的、自然的、人文的、幸福的，这就是城镇化下房地产业发展的目标和路径。我国的社会发展已经进入一个新阶段，一个宜居、和谐、幸福的新结构形式，正展现在我们面前，【本文由“马跃成”账号发布2019年10月18日】
