摘要：康养产业的市场需求庞大，发展前景广阔，但有效供给不足。据全国老龄委测算，到2050年左右，中国老年人的消费需求将达5万亿元，但目前，我国每年为老年人提供的产品不足1000亿元。随着中国人口老龄化、老年高龄化的速度加快，养老问题的严重性和必要性慢慢浮
康养产业的市场需求庞大，发展前景广阔，但有效供给不足。据全国老龄委测算，到2050年左右，中国老年人的消费需求将达5万亿元，但目前，我国每年为老年人提供的产品不足1000亿元。随着中国人口老龄化、老年高龄化的速度加快，养老问题的严重性和必要性慢慢浮出水面。日渐增长的老龄消费需求和发展滞后的老龄产业供给矛盾凸显。为了促进康养产业的发展，我国将加大康养产业的土地供应。
《乡村规划》指出要适应农村人口老龄化加剧形势，加快建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次农村养老服务体系。“以乡镇为中心，建立具有综合服务功能、医养相结合的养老机构，与农村基本公共服务、农村特困供养服务、农村互助养老服务相互配合，形成农村基本养老服务网络。”“提高乡村卫生服务机构为老年人提供医疗保健服务的能力。支持主要面向失能、半失能老年人的农村养老服务设施建设，推进农村幸福院等互助型养老服务发展，建立健全农村留守老年人关爱服务体系。”“开发农村康养产业项目。大力发展生态旅游、生态种养等产业，打造乡村生态产业链。城乡居民消费拓展升级趋势，结合各地资源禀赋，深入发掘农业农村的生态涵养、休闲观光、文化体验、健康养老等多种功能和多重价值。”“鼓励村集体建设用地优先用于发展养老服务。进一步盘活森林、草原、湿地等自然资源，允许集体经济组织灵活利用现有生产服务设施用地开展相关经营活动。鼓励各类社会主体参与生态保护修复，对集中连片开展生态修复达到一定规模的经营主体，允许在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下，利用1-3%治理面积从事旅游、康养、体育、设施农业等产业开发。”农村养老既是难得机遇，又面临严峻挑战。相信随着政策体系的逐步建立和财政投入的加大，农村养老会逐步赢得社会资本的关注和投入。土地政策严控增量同时、国家鼓励盘活存量社会资源发展养老2016年十六部委发文《关于支持整合改造存量社会资源发展养老服务的通知》中指出鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设。2017年《关于运用政府和社会资本合作模式支持养老服务业发展的实施意见》中指出鼓励政府将现有公办养老机构交由社会资本方运营管理。支持机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等，通过PPP模式转型为养老机构，吸引社会资本运营管理。鼓励商业地产库存高、出租难的地方，通过PPP模式将存量厂房、商业设施及其他可利用的社会资源改造成养老机构。第一，在产业导入上，存量资产改建养老服务的的核心是“养”。在地产转性与重新利用的基础上，存量资产的盘活需要更加注重落地康养产业内容的规划设计与落地，避免陷入传统地产开发“快销赚快钱”的旧有模式，警惕养老设施用地的政策限制与监管。第二，在规划设计上，存量资产在改建养老服务设施的规划、设计、配套设施和设备中均应体现生态、环保、安全、体贴等特点，同时项目容积率、绿化率、公共活动空间以及电、通风与采光等方面都要注重老年人的要求和感受。一方面，注重户型设计的舒适性、整体环境的优雅性、外出交通的便利性、平时生活的安全性;另一方面，注重产品配套设施的适老化细节设计。第三，在功能整合上，由于与传统住宅产品的目标客群不同，在存量资产转型养老项目开发中需要注入更多的医疗健康管理、文化娱乐及家政物业等“软”服务，这些需要企业大力投入和整合资源。第四，在盈利模式上，存量资产转型养老服务项目因其土地性质不同、定位不同，盈利模式有产权销售、租赁、持有经营和混合经营等不同模式，企业须全身心投入、全方位服务、“捆绑式”承担风险。第五，在资源整合上，养老项目多投入周期较长、投入大，需要整合大量的产业资源，再加上行业内多数项目都是摸着石头过河，政府的配套政策以及行业标准都没有明确，尚无现成的政策或者成功的案例可以照搬，在这种情况下，不具备一定经济实力和社会资源的企业，在盘活存量资产转型做养老服务实践中需特别谨慎。9月29日，国家发展改革委、教育部、住房和城乡建设部等21部门联合印发《促进健康产业高质量发展行动纲要(2019—2022年)》。《纲要》明确，到2022年，我国将基本形成内涵丰富、结构合理的健康产业体系，优质医疗健康资源覆盖范围进一步扩大，健康产业的融合度和协同性进一步增强，健康产业的科技竞争力进一步提升，人才数量和质量达到更高水平，形成若干有较强影响力的健康产业集群，为健康产业成为重要的国民经济支柱性产业奠定坚实基础。盘活存量用地成为支持康养产业发展的又一途径。《纲要》提出，要鼓励城市合理利用存量用地，探索转型开发、节余土地分割转让、政府收储等方式，盘活土地资源，建设健康产业所需用房。这也说明，在康养产业的用地结构中，除了增量土地外，康养产业用地未来将更注重存量土地的改造。就具体操作来讲，在不改变用地主体、规划条件的前提下，市场主体利用闲置商业、办公、工业用房，经必要改造后用于举办医疗机构的，可执行在5年内继续按原用途和权利类型使用土地的过渡期政策，但原土地有偿使用合同或划拨决定书规定不得改变土地用途或改变用途由政府收回土地使用权的除外。利用存量土地来发展康养产业是我国促进康养产业发展的又一创新举措。一方面，可以盘活存量土地;另一方面，也能快速地形成市场供应，解决康养产业用地不足的难题。
