宅基地“三权分置”新政迎春来
唤醒“沉睡的农房”的机会来了
孙捷 沈建华
新春新气象，新年喜事多。新春伊始，国家国土资源部就召开新闻发布会，部长亲自解读试行宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权的有关新政精神，对从事和服务“三农”工作的人们们来说。带来的不只是新的发展给予，更有新的发展认识和信心。
2017年9月12日，《农民日报》曾以《“呱呱叫”的“地呱呱”——从一个不动产网络平台创新看农村要素激活盘活》为题，报道了我国专为农房农地提供综合服务的“地呱呱”网络平台，产生良好反响，新华社新华网等中央主媒、新媒体纷纷转载。近日，国土规划领域资深专家、“地呱呱”CEO杨淼在接受记者采访时，畅谈了新的认识，新的实践。
激活农村闲置资源 “唤醒”闲置农房
改造前的农村闲置资源
“承包地‘三权分置’，是落实集体所有权，保障农民的承包权，放活经营权，打开了承包地流转的口子。”杨淼认为，国家完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地“三权分置”，是一项重大的理论和实践创新，是探索盘活利用农村闲置农房和宅基地的重要方法之一。宅基地“三权分置”中提出“适度放活宅基地使用权”，将在很大程度上推动宅基地的流转，激活农村资源要素。
首先，适度放活宅基地使用权，意味着宅基地房屋所有权归国家、村集体所有，但可以投入市场供他人使用，转化为市场经济效益。农民们可以把家里闲置宅基地房屋的使用权以转让、租赁的方式转给租户，做到闲置房屋利用率最大化，从而进一步盘活农村闲置资源，激活农村沉睡资产,真正为农村发展、为乡村振兴提供新动能。其次，政策在维护农民权益、保障农民基本居住权利的同时，最大限度促进宅基地价值增值，进一步拓宽农民增收的渠道，增加农民财产性收入。此外，杨淼提到，对于分布在城郊、特别是大城市近郊的农村居所，假如可以通过租赁方式进行流转满足住房租赁市场需求，这对于农民和“乡居生活”需求者来说是双赢局面。
定位为城郊民居租赁交易平台的“地呱呱”，在业内首创“三化”服务模式，以标准化、专业化、菜单化的服务，促进更多资本落地农村，高效盘活农村资产，打造“乡村版链家”，链接了城乡资本、资源和供需双方需求，让更多农民获益。
据土管部门介绍，“地呱呱”通过整合流转土地的类型、年限、流转方式等数据，以及闲置农房的年限、面积、周边配套等数据，建立算法模型，并以图像三维云识别等人工智能技术，筛选农房农地，衔接供需，有效挖掘农房农地资源。
未来城郊民居租赁规模达万亿 七成都市人向往“乡居”
改造后的农村闲置资源
农村庞大的闲置房资源是一种浪费，在此次宅基地“三权分置”政策之前，2017年中央“一号文件”已明确提出要“探索农村集体组织以出租、合作等方式，盘活利用空闲农房及宅基地”。那么，目前社会对于农村住宅的租赁需求呈现什么样的趋势？
在“地呱呱”2018年初发布的《中国城郊租赁发展趋势报告》显示，71%的城市居民希望在大城市周边及风景区寻找合适的房屋来休闲度假、康养居住、创业投资；预估未来十年，城郊闲置农房的租赁市场规模将超过万亿。而用户主动索取信息的积极性低，仅有17%的人愿意自己亲力亲为去找寻农村居所，多数人群希望通过一种简单可靠的操作模式快速找到经权威机构审核后的房屋。
杨淼表示，从报告的数据来看，城郊农房租赁市场空间巨大，但也存在痛点：供方和需方信息极度不对称，其中服务严重缺失。市场呼唤互联网化的平台，能让交易变得便利简单，并且可以提供多样化的优质服务。
“他们为此实现线上信息的有效分类，并精准匹配用户的搜索关键词，提高搜索效率，实现大数据的共享。通过线下服务中心‘三化’服务，直接切入交易与金融，实现需求端资本与项目的有效落地。”省农委、农办有关专家赞许说。
“地呱呱”创始人杨淼，深耕土地及农村10余年。对此信心满满的表示：“链家地产树立了城市不动产的旗帜与标杆，地呱呱要做乡村不动产的开拓者与领头羊！”公司COO王斌说，他们要为农房农地盘活，插上“互联网+”的翅膀。
“忆·田园”——创建城市到农村生活新形态
”地呱呱“工作人员踏雪调研农宅交易需求
地呱呱是中国领先的城郊民居租赁交易平台。正是看到了我国城郊农房租赁的需求与痛点，地呱呱利用自身优势，在国内首创了“一键式找房、一站式服务、一体化保障”的服务模式，从线上到线下，精准链接社会资本与农村闲置资源，为有需求的人寻找城市周边高性价比的农村住宅。目前，地呱呱已收集南京城郊高品质农房千余套，并于近期推出了自己的城郊民居品牌——“忆·田园”。品牌旗下“归田居”“森呼吸”“幽篁里”“一水间”四个系列矩阵，可更好地满足用户挑剔化的居住使用需求。
南京市六合区横梁街道，是著名的雨花石产地，全域148平方公里，下辖12个村和社区，530个自然村。随着经济发展，大量青壮年人口前往城市务工，并在城镇购房，农房闲置现象非常普遍。记者见当地的农户自建房，空关居多。
2015年下半年，街道组织入户抽样调查，181户的调查结果显示，户均建筑面积在230平方米左右，空关率达50%，1/3的被调查农户想出租，并希望政府能帮助他们找到租客。“关键是要实现有效的交易对接。”街道党委书记赵久峰说。
“地呱呱”由此与横梁街道达成全面合作，在“地呱呱”的互联网平台上，横梁“e田园”版块很快上线，精准推送给有需求的用户，真正把“沉睡的农房”唤醒，在实现农房高效流转，增加农民收入的同时，圆了“市民田园梦”。
地呱呱秉承“互联服务，实现田园梦想”的理念，布局城郊租赁，致力成为乡村振兴的助力者，创建城市到农村的生活新形态。“相信在政策的推进实施下，农村的闲置资源要素能够进一步被盘活，农村住宅能更有价值；也希望向往乡居生活的人们都能通过我们的互联服务模式找到自己心仪的田园居所，地呱呱将在推进城郊民居租赁交易互联网化方面不断前行！”杨淼说道。
