原标题：田园综合体：下一个投资风口 引爆未来农业财富
田园综合体模式，赋予了农民及其从事的产业自主“造血”的功能，是贫困农户脱贫致富的一条新路子。
一、解读田园综合体
（一）阐述田园综合体
田园综合体是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营，形成的是一个新的社区与生活方式，是企业参与、农业+文旅+地产的综合发展模式。
（二）田园综合体的特征
以产业为基础：田园综合体以农业为基础性产业，企业承接农业，以农业产业园区发展的方法提升农业产业，尤其是现代农业，形成当地社会的基础性产业。
以文化为灵魂：田园综合体要把当地世代形成的风土民情、乡规民约、民俗演艺等发掘出来，让人们可以体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪，还原村子原貌，开发一个“本来”的村子。
以体验为活力：将农业生产、农耕文化和农家生活变成商品出售，让城市居民身临其境体验农业、农事，满足愉悦身心的需求，形成新业态。
创新乡村消费：旅游业可作为驱动性的产业选择，带动乡村社会经济的发展，一定程度地弥合城乡之间的差距。而解决物质水平差距的办法，是创造城市人的乡村消费。
城乡互动：解决文化差异问题的有效途径，是城乡互动。田园综合体正是一种实现城市与乡村互动的一种商业模式。关于城乡互动，最直接的方法，就是在空间上把城市人和乡村人“搅合”在一起，在行为上让他们互相交织。文化得以弥合，才是人的城市化。
二、 田园综合体结构体系
在新型城镇化构架下，田园综合体实际上是由五个部分构成：景观吸引核、休闲聚集区、农业生产区、居住发展带、社区配套网。
1、景观吸引核
景观吸引核是吸引人流、提升土地价值的关键所在，是田园综合体打造的关键。田园综合体通常位于地形丰富多变、景观资质良好的地段，往往依托观赏型农田、瓜果园，观赏苗木、花卉展示区，湿地风光区，水际风光区等等。可以使游人身临其境的感受田园风光和自然美景，使游人放松身心、体会农业魅力。
2、休闲聚集区
休闲聚集区，是为满足由核心吸引物带来客源的各种休闲需求而创造的综合休闲产品体系，实际上是各种休闲业态的聚集（Mall构架的游憩方式）。主要包括农家风情建筑(如庄园别墅、小木屋、传统民居等)、乡村风情活动场所（特色商街、主题演艺广场等）、垂钓区等。休闲聚集区使游人能够深入农村特色的生活空间，体验乡村风情活动，享受休闲农业带来的乐趣。
3、农业生产区
生产区通常选在土壤、气候条件良好，有灌溉和排水设施的土地上，主要的基础生产项目为：农作物生产、果树、蔬菜、花卉园艺生产、畜牧业、森林经营、渔业生产等。生产区主要引入现代农业科技开展循环农业、农业创意和农业体验并实现农产品的有效流通。
同时还可以开展生态农业示范、农业科普教育示范、农业科技示范等项目。通过浓缩的典型科技农业和农业传统知识的推广，向游人展示农业独具魅力的一面，增强游人的农业意识，加深对农业的了解。
4、居住发展带
居住发展带，是田园综合体迈向城镇化结构的重要支撑。旅游各要素的延伸带动农业产业与休闲产业发展，形成以农业为基础，休闲为支撑的泛休闲农业产业，通过产业融合与产业聚集，形成人员聚集，形成农民城镇化居住、产业人口聚集居住、外来游客居住、外来休闲居住（二居所）、外来度假居住（三居所）等五类人口相对集中居住，从而形成了依托休闲农业产业的城镇人口以及为此建设的居住社区，构建了城镇化的核心基础。
5、社区配套网
社区配套网，是田园综合体必须具备的城镇化支撑功能。服务于农业、休闲产业的金融、医疗、教育、商业等等，我们称为产业配套。而与此结合，服务与居住需求的居民，同样需要金融、医疗、教育、商业等等公共服务。由此，形成了产城一体化的公共配套网络。
三、 田园综合体的发展思路
（一）田园综合体开发思路
打造田园综合体，就是要深度挖掘乡村特色资源，倡导低碳、生态等科学理念，以乡村旅游资源与土地为基础，以乡村旅游休闲为脉络，以休闲商业为配套，以乡村休闲地产为核心，以高品质服务为保障，对项目地进行综合开发，把乡村打造成一个“岛式圈层”结构的田园综合体，满足政府、企业、居民、乡村旅游者等多方需求。
（二）田园综合体发展结构
最外围圈层——乡村资源和乡村土地，主要是农业产业聚集区，如渔业、采摘林业等；中间圈层——休闲商业项目，主要指为乡村居民和乡村旅游者提供服务，具有多重功能的商业配套设施，如提供餐饮、娱乐、休闲服务的商业街、酒店集群等；核心圈层——乡村休闲地产，主要指以居住功能为主体的传统地产、居住小区、产权式酒店等乡村居所型地产，如乡村景观地产、乡村度假地产、乡村养老地产、乡村主题地产等；乡村旅游休闲则是串起各个圈层的连接线。
值得注意的是，“岛式圈层”结构的田园综合体各个圈层之间并不是机械的，针对不同的乡村本底，各个圈层有不同的开发方向和主题，从而形成各具特色的田园综合体。
（三）田园综合体运作思路
首先以乡村和乡村土地为资源点，乡村不仅有丰富的土地资源，还有以乡村景观为代表的自然资源、以建筑、文化、民族等为代表的人文资源、以人与人交往、乡村生活方式为代表的社会资源，这些资源构成了田园综合体的本底资源；其次以乡村旅游休闲（主要是指乡村旅游休闲产品的合理组合）为吸引点，引爆田园综合体目标市场，对乡村资源进行合理开发，打造不同类型、不同规模、不同层次的乡村旅游产品，使其成为吸引点；再次以乡村休闲商业项目为支撑点，为乡村旅游者和居民提供配套商业服务，完善服务体系；最后以乡村休闲地产为核心赢利点，取得相应回报。
四、 田园综合体的打造策略
（一）基础+资源点——乡村旅游资源和土地
乡村旅游资源（泛乡村旅游资源包含了人工打造的乡村旅游资源），决定了项目地乡村旅游产品开发的核心导向。土地资源决定了田园综合体的规模，影响着乡村旅游产品的配比结构。
根据“岛式圈层”田园综合体的开发模式，乡村旅游资源和乡村土地为最外围圈层，通过运用合理的综合开发手段，以农业深层次开发（如循环农业、创意农业、生态农业）和农业规模化发展为主，辅以农产品加工销售、科研、教育、医疗、培训等其它产业，并形成产业间的联动。此外，项目地在发展农业的同时，还可以发展以当地农作物为主的创意农业，并适时开展农业观光、体验、休闲、度假等乡村旅游项目。
（二）主导/脉络+吸引点——乡村旅游休闲
乡村旅游休闲功能是田园综合体开发的主导，在其主导下，合理的开发与之相适应的不同类型、不同层次、不同规模的乡村旅游产品，使其成为整个田园综合体的重要吸引点，撬动乡村旅游市场。同时，各个乡村旅游休闲项目之间通过有机组合而成若干条旅游线将扮演重要连接线的角色，串联起田园综合体的各个圈层。
乡村旅游休闲项目可融合乡村观光、游乐、休闲、运动、体验、度假、会议、养老、居住等多种旅游功能，打造特有的“田园综合旅游休闲”，如开设休闲垂钓、农场动物园、采摘、农事体验等乡村旅游项目。在具体开发中，可根据各自地脉、文脉等具体情况，侧重打造其中某一项或几项功能，形成各具特色的乡村旅游休闲项目，从而带动整个区域的发展。
（三）配套+支撑点——休闲商业项目
结合乡村生态环境、生态景观等生态优势，可分期、分步、合理的建设生态化乡村休闲度假酒店、乡村特色商业街、乡村MALL等商业设施，作为田园综合体的商业配套板块，综合性的体现生活、休闲、购物、娱乐等多项功能，为整个区域提供较高品质的服务。
（四）核心+赢利点——乡村休闲地产
乡村休闲地产，以生态化的乡村环境为导向来打造，主要指以居住功能为主体的传统地产、居住小区、产权式酒店等乡村居所型地产。适合开发的乡村休闲地产可大致分为：乡村景观地产、乡村度假地产、乡村养老地产、乡村主题地产如创意地产、民俗地产、酒庄等多种类型，并可融入低碳、环保、节能、科学、效益高等现代化理念。乡村休闲地产是田园综合体开发的最核心板块，是赢利的核心所在。
五、 田园综合体的综合产业价值链演化
田园综合体产业链的扩展与构建是农业核心竞争力的物质基础。其重点内容是综合体内的生产与加工业转型升级，服务业丰富发展，在农业生产、农产品加工、服务业紧密融合的基础上再派生新产业。因此，综合体产业链扩展既要高度重视三次产业链的高端性，又要强调经济效益、社会效益、生态效益与资源效益的全面性。
（一） 田园综合体的综合产业体系构建
田园综合体的主题定位与功能开发对产业链扩展也有特定的要求与限定。在产业规模、技术水平、公共服务平台、科研力量和品牌积累等方面具有一定比较优势的基础上，借鉴国际产业集群演化与整合趋势，对照农业价值链演化规律，依据产业补链、伸链、优链的需要，形成综合产业链。可以形成包括核心产业、支持产业、配套产业、衍生产业四个层次的产业群：
核心产业是指以特色农产品和园区为载体的农业生产和农业休闲活动；
支持产业是指直接支持休闲农产品的研发、加工、推介和促销的企业群及金融、媒体等企业；
配套产业则是为创意农业提供良好的环境和氛围的企业群，如旅游、餐饮、酒吧、娱乐、培训等等；
衍生产业是以特色农产品和文化创意成果为要素投入的其他企业群。各产业之间相互带动、推动关系，具体产业引擎模式结构如下图所示
（二）产业延伸与互动模式设计
将各产业进行融合、渗透，拓展田园综合体的产业链，形成以市场为导向，以农村的生产、生活、生态为资源，将农产品与文化、休闲度假、艺术创意相结合，以提升现代农业的价值与产值，创造出优质农产品，拓展农村消费市场和旅游市场。休闲农业具有高文化品位、高科技性、高附加值、高融合性，是现代农业发展的重点，是现代农业发展演变的新趋势。
通过各个产业的相互渗透融合，把休闲娱乐、养生度假、文化艺术、农业技术、农副产品、农耕活动等有机结合起来，能够拓展现代农业原有的研发、生产、加工、销售产业链。
在休闲农业产业体系中，一二三产业互融互动，传统产业和现代产业有效嫁接，文化与科技紧密融合，传统的功能单一的农业及加工食用的农产品成为现代休闲产品的载体，发挥着引领新型消费潮流的多种功能，开辟了新市场，拓展了新的价值空间，产业价值的乘数效应十分显著。
绿维文旅多年来专注于休闲农业与乡村旅游度假领域的创新型研究和乡村区域综合开发项目的运作，致力于以优质生态环境为依托、以大农业资源为基础、以品质乡村旅游为引导的集“生态产业、现代农业、农产品DIY加工、乡村旅游、养生度假、休闲地产、创意文化”为一体的综合开发运营项目，提供从项目前期策划规划设计到后期运营管理咨询的全程系列产品服务，实现“创意经典、落地运营”的交钥匙工程。
六、田园综合体5大案例
中商产业研究院发布的《2017年版中国田园综合体项目投资咨询报告》指出，目前全国有5个成功的田园综合体项目基地，详细信息如下：
1、无锡田园东方
田园东方是我国目前比较成功的田园综合体落地案例，是田园综合体的先行者。由东方园林产业集团投资50亿元建设的国内首个大型田园综合体项目于2016年3月份启动，项目规划总面积6246亩，于4月初启动建设，力争通过3至4年全面完成。位于江苏无锡阳山镇，集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体，倡导人与自然和谐共融与可持续发展，通过“三生”（生产、生活、生态）、“三产”（农业、加工业、服务业）的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能。
2、多利成都农庄
成都多利农庄围绕打造国际乡村旅游度假目的地，在郫都区红光镇、三道堰镇等6村连片规划建设多利有机小镇。计划总投资150亿元，总共占地2700多亩，其中农业用地1950亩。其优质的生态资源禀赋在成都近郊中极具竞争力，具有集优质有机蔬菜种植、美丽乡村建设，国家级乡村旅游示范区打造为一体的潜力和优势。
目前，已完成投资5.2亿元，实施了8.1万平方米的农村新型社区建设，首批示范农庄和有机生活体验馆已正式对外开放，游客可来体验乡村风光、有机蔬菜种植以及乡村酒店等特色旅游。
3、蓝城农庄小镇
宋卫平魂牵梦绕的“农庄”，终于有了第一个实体。农庄占地面积约20亩，主体是一栋落地约500㎡的中式宅院。户外，便是前庭、后院、菜园，再到大片农田和果林的“庭院园田”四级体系。
主体建筑一层架空，二楼是一个合院格局，青瓦白墙木柱，环绕着凉廊、露台和灰空间。
蓝城农庄小镇项目是以“农业+养老”为切入点，2016年12月顺势推出了“百镇万亿”的特色小计划，预计十年内打造100个“宜居、宜养、宜旅”的复合型理想生活小镇，实现万亿销售额，重点规划郊区大盘和新农村改造。该计划是，做100个农镇，辐射带动1万个小镇，改变2—3亿人的生活。
4、嘉年华乐园
南和农业嘉年华是南和县政府与中国农业大学合作，在河北省打造的第一个大型农业综合经济体项目。
总投资3亿元的现代农业项目——南和农业嘉年华一期工程仅用118天便竣工投运，“跑”出了南和项目建设史上的加速度。这是京津冀地区规模最大的农业嘉年华项目，建设速度如此之快，超乎想象。
该项目位于贾宋镇，展览馆建设连栋温室。创意风情馆是农业嘉年华核心部分，占地99亩，建设连栋温室4.1万平方米，设置了疏朗星空、畿南粮仓、本草华堂、童话果园、花样年华、同舟共冀六个嘉年华主题活动场馆，场馆主要以蔬菜、瓜果、花卉、粮食、功能性植物、水科技为元素，展现具有河北地方特色的农艺景观。
5、农业迪士尼
农业迪士尼项目地位于青龙满族自治县茨榆山乡，距河北省青龙满族自治县20公里，处在环京津、环渤海经济圈和冀东经济区内。地处北京、承德、秦皇岛旅游金三角的中央，有得天独厚的区位优势。自然环境基底好，气候、空气、水质、土质和森林植被覆盖都比较好，并有一系列的特色产品。旅游资源丰富有萨满文化、奚族文化、白酒文化、长城文化等传统文化，有祖山、花果山、都山、干沟古镇、青龙河、冷口温泉等旅游景点。青龙农业迪士尼共建设温室场馆9个：6个主题温室，2个生态餐厅和1个育苗温室，总建筑面积为64082㎡。场馆主题紧紧围绕冀东和冀北地区主导产业，贯穿生态、绿色理念，以农耕、蔬菜、花卉等当地农业资源为主题进行整体场馆设计，为青龙满族自治县田园综合体打造聚集人群，充当提升区域价值的吸引核。
总结：田园综合体已经成为资本、跨界创业者看好的投资项目。在政策的加码之下，田园综合体还将会引爆未来农业财富。
